En immobilier, nous avons découvert ces dernières années une nouvelle espèce d’investisseur.
L’acheteur qui attend.
Quand les taux étaient à 1 %, il trouvait les prix trop élevés.
Quand ils sont passés à 2 %, il a préféré attendre leur retour à 1 %.
À 3 %, il s’est dit que 2 % serait finalement très bien.
Et maintenant ?
Il attend encore.
À ce rythme, son prochain investissement immobilier sera probablement acheté par ses enfants.
Le taux parfait est un animal mythologique
En juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations, hors frais et assurance, atteignait 3,30 % en France, contre 3,27 % en juin.
Dans le même temps, la production de nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations a reculé à 11 milliards d’euros. Banque de France — juillet 2026
Le 10 septembre 2026, la BCE a annoncé une nouvelle hausse de ses taux directeurs de 0,25 point. BCE
Cela signifie-t-il que tous les crédits immobiliers vont immédiatement augmenter de 0,25 point ?
Non.
Les taux immobiliers dépendent de plusieurs paramètres et ne reproduisent pas mécaniquement chaque décision de la BCE.
Mais cela suffit à rappeler quelque chose d’essentiel :
personne ne peut vous garantir aujourd’hui que le crédit sera moins cher dans six mois.
Vous n’achetez pas un taux
C’est probablement l’erreur la plus fréquente.
Un investisseur annonce :
« À 3,30 %, je n’achète pas. »
Très bien.
Mais quoi ?
À quel prix ?
Dans quelle ville ?
Avec quel loyer ?
Avec quel apport ?
Pour quelle durée ?
Avec quels travaux ?
Avec quelle fiscalité ?
Le taux du crédit n’est qu’une ligne du dossier.
Une ligne importante.
Mais une ligne.
Imaginez deux biens.
Le premier est financé à un taux magnifique mais acheté trop cher, mal situé et avec un rendement médiocre.
Le deuxième est financé un peu plus cher, mais acquis à un prix cohérent, dans un emplacement recherché, avec une demande locative solide et un potentiel de valorisation.
Lequel préférez-vous posséder pendant quinze ans ?
Voilà.
Lorsque le crédit devient plus cher, il faut acheter mieux
Les périodes d’argent très bon marché ont parfois donné de mauvaises habitudes.
On pouvait se permettre davantage d’approximations parce que le financement coûtait très peu.
Un rendement moyen ?
Pas grave.
Un prix un peu élevé ?
Pas grave.
Une négociation inexistante ?
Pas grave.
Un taux à 1 % permettait de masquer beaucoup de défauts.
À 3 % ou davantage, les mathématiques retrouvent brutalement leur droit de parole.
Et ce n’est pas forcément une mauvaise nouvelle.
L’investisseur doit redevenir exigeant.
Sur l’emplacement.
Sur le prix.
Sur les charges.
Sur les travaux.
Sur le loyer réellement atteignable.
Sur la fiscalité.
Sur la liquidité à la revente.
En résumé : sur l’actif.
L’emplacement, l’emplacement et… l’emplacement
Les trois maîtres mots d’une acquisition immobilière restent l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Cela n’a pas beaucoup changé.
Les taux, eux, changent constamment.
L’appartement acheté au mauvais endroit restera au mauvais endroit même si la BCE baisse ses taux de deux points.
Inversement, un actif rare et bien situé conserve des qualités indépendantes de l’environnement monétaire du trimestre.
Cela ne signifie pas que son prix ne peut pas baisser.
Cela signifie simplement que l’analyse patrimoniale ne se résume pas au coût du crédit.
Et si les taux baissent après votre achat ?
C’est souvent la grande peur.
« Et si j’achète aujourd’hui et que les taux baissent ensuite ? »
Cela peut arriver.
Mais rappelez-vous que la très grande majorité des crédits immobiliers français sont à taux fixe : en juillet, la Banque de France indiquait que 99,4 % des crédits à l’habitat recensés, hors crédits relais et renégociations incluses, étaient à taux fixe. Banque de France — juillet 2026
Selon le contrat, la banque, le coût des opérations et les conditions futures, une renégociation ou un refinancement peuvent parfois être étudiés si les taux diminuent sensiblement.
En revanche, il existe une chose beaucoup plus difficile à renégocier :
le prix auquel quelqu’un d’autre aura acheté le bien que vous vouliez.
Attendre a donc également un coût potentiel.
Le bon moment n’existe qu’après coup
Nous connaissons tous quelqu’un qui aurait dû acheter à Paris en 1998.
Des actions américaines en 2009.
Du Bitcoin en 2012.
Une maison à Annecy avant que tout le monde décide qu’Annecy était une bonne idée.
Le passé produit d’excellents investisseurs.
Malheureusement, nous devons investir dans le présent.
La question n’est donc pas de savoir si septembre 2026 sera, avec le recul, « le meilleur mois » pour acheter de l’immobilier.
Personne ne le sait.
La question est de déterminer si un bien précis, à un prix précis, avec un financement précis, répond aujourd’hui à votre stratégie patrimoniale.
Achetez un projet, pas une prévision
Un investissement immobilier mérite d’être analysé sur dix, quinze ou vingt ans.
Pendant cette période, vous connaîtrez probablement plusieurs présidents, plusieurs gouvernements, plusieurs politiques monétaires et beaucoup de gros titres annonçant alternativement l’effondrement et le retour triomphal de l’immobilier.
Votre appartement, lui, restera au même endroit.
Alors, plutôt que de demander :
« Quand les taux vont-ils baisser ? »
Posez-vous :
« Ce bien a-t-il encore du sens si les taux restent à ce niveau pendant trois ans ? »
Si la réponse est non, le dossier est probablement fragile.
Si la réponse est oui, il mérite d’être étudié.
Un investisseur patrimonial n’achète pas le taux d’intérêt du mois.
Il achète un actif, une localisation, des revenus futurs et du temps.
Le crédit n’est que l’outil qui permet de les réunir.
Olivier ARIAS — ARIAS Patrimoine
La conversation continue
Avez-vous déjà refusé un bon investissement parce que vous attendiez de meilleures conditions de crédit ?
Et surtout : êtes-vous certain que les deux étaient réellement liés ?
